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二套房政策收紧传闻搅扰市场调控加码预期渐

2019-03-13 18:48:00

二套房政策收紧传闻搅扰市场 调控加码预期渐强

楼市新年开门红很快就引来调控加码的传闻。

受广东东莞等城市在年初对公积金政策进行收紧等消息影响,昨日 (2月19日),A股市场前期一度大幅反弹的地产股忽然集体大跌,成为拖累大盘下行的罪魁祸首。金地集团(600383,SH)大跌近8%,华夏幸福(600340,SH)下跌6.60%;刚刚和铁狮门一起进军旧金山的万科A(000002,SZ)下跌4.27%。而建材板块也有多只个股下跌,其中巢东股份逼近跌停。

此外更有传闻称,二套房政策可能会有调整,方向为首付比例上调至七成,贷款利率自1.1倍上调至1.3倍。

“目前市场行情下,很有可能上浮二套房的首付比例。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇()认为,对贷款利率进行上浮不是没有可能性,但或许会对二套房贷款有差别化政策,明确改善型与投资性住房的区分,以抑制投资性住房需求的贷款。

楼市回暖致调控预期升温

尽管昨天地产股集体下挫,但近期整个房地产市场却是持续火爆,而这种个股和行业之间的“跷跷板”效应在“新国十条”出台后并非第一次出现,其本质在于市场对宏观调控预期的变化。

近3年以来,每当地产销售连续数月遇冷时,市场就会对放松调控充满期待,地产股往往见底回升,并出现不同级别的反弹;如果中途证明了这种预期正确,那么地产股更会在一段时间内趋于活跃。而每当楼市升温到一定程度,市场又会对调控加码心生警惕;因此往往在行业数据看起来很美之时,地产股会阶段性见顶回调。

在昨日的市场异动之前,多地公积金政策已经向从紧方向进行调整。如浙江省昆山市称,自2013年2月25日起,对部分住房公积金业务政策进行调整,其中职工在申请住房公积金贷款时,原规定在申请之月前必须连续按期足额缴存公积金6个月以上,调整为“申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”。

此外,广东东莞亦称,公积金贷款购买首套住房的,不高于房屋总价的70%。这意味着此前首次购买90平方米以下自住房可享受两成低首付等购房优惠政策被取消,首套房公积金贷款最低首付提升至三成。

尽管公积金贷款政策调整与房地产调控加码并不直接相关,但也一定程度上表明地方政府对于楼市的态度,这与楼市自年初来的成交持续回暖不无关联。

以一线城市北京为例,据链家地产市场研究部统计,截至17日,北京市2月份的二手住宅签4388套,同比增长71.87%。链家地产市场研究部张旭告诉 《每日经济》,虽然今年2月受春节长假影响,但成交量仍然出现同比大涨,市场热度明显高过去年同期。而自今年初以来,新增客源规模超过去年同期五成以上,购房者的观望情绪也普遍转淡,庞大的需求规模推动二手房成交量同比大涨。

此外,从销售单价来看,国内20家知名房企在1月的销售均价为1.13万元/平方米,同比增长5.78%。“年初的销售增长和现金收入增加,将明显改变房企的经营策略。与2012年相比

二套房政策收紧传闻搅扰市场调控加码预期渐

,2013年的房企经营将会更为积极,土地和并购市场将会出现截然不同的表现。”张旭表示。

二套房政策或趋于收紧

在新年楼市开门红的背景下,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,春节过后到5月份之间,都可能是调控政策出台的时间窗口,否则房价可能加速上涨,并引起市场的恐慌情绪。

目前有市场传言称,二套房贷款政策或进行调整,首付比例将从目前的六成上调至七成,而利率也将由1.1倍上调至1.3倍。不过当《每日经济》致电北京、河北等地的多家银行个贷部时,对方均表示尚未听说此事,更没有接到相关通知。

张旭认为,当三套房停贷、限购等政策依旧无法达到预期的调控目标时,市场对于下一步政策从严的预期很自然地转向二套房。此外,相应的信贷政策以及差异化税收政策也存在趋严的可能。在房产税等政策还未落实的空档期,稳定市场预期是当务之急。

尽管改善性需求会更多地体现在二套房上,但杨红旭认为,当市场回暖、房价上涨之时,今年恐怕不适合鼓励改善性需求。

中原地产研究总监张大伟认为,在3月全国“两会”前出台全面调控政策的可能性不大,预计整体市场成交量将在元宵节后恢复去年11月至今年1月期间的成交水平,但继续明显上涨的可能性并不大。在目前成交量的情况下,并不支持价格上涨加速。他同时表示,从2012年中开始的市场反弹主要出现在一线城市,并非全国性反弹,在三、四线城市大部分房价依然平稳,不存在全面出台调控政策的空间。

我爱我家报告分析认为,“以抑制需求为主”的调控方向可能会影响正常的改善需求的合理释放,未来的政策应侧重于 “疏堵结合”,集中力量解决市场供应层面的问题。需要继续加大土地整理储备力度,增加土地供应量;并通过税收、信贷等政策的引导,盘活闲置土地与闲置存量房屋。

张旭判断,后期如果出台调控政策,恐怕也会是指导性的,例如对某些城市可以考虑适当提高二套房首付比例。

而中指院报告认为,2013年房地产企业的融资环境将保持适度向好的方向,房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向,占总贷款的比例会有所上升,房地产企业尤其是百强房企获取银行信贷支持的力度会进一步加大,银行信贷的融资成本可能会适度下调。

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