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地产大佬王石盲区用均价估算购买力毫无意义

2018-11-23 16:03:43

地产大佬王石盲区:用均价估算购买力毫无意义

中国资本证券李瑾

自2010年国家对房地产市场进行宏观调控以来,一线城市和部分二线城市房价得到了控制。虽然全国平均价格还在上升,但考虑到人均收入更大幅度的增长,相对来说平均房价实际上是在下降。万科集团董事长王石在2013冬季达沃斯论坛上如是说。

然而,北京一位券商房地产行业高级分析师对中国资本证券表示,讨论平均房价实际上意义不大。有一个很简单的案例比尔盖茨进酒吧。酒吧里面一帮穷鬼,都买不起房子。然后比尔盖茨进去了,平均下来都买得起房子了。但是这跟穷鬼有关系吗?只有比尔盖茨一个人买得起,其他人还是买不起。

因此,上述分析师表示,用人均收入、平均收入来估算房价是没有意义的,收入的分配结构、收入的差异才最重要。房地产毕竟是一种资产,是由有购买力的人去购买的。

王石:考虑收入增长房价实际是在下降

1月23日至27日,以为持久发展注入活力为主要议题的2013冬季达沃斯论坛在瑞士举行,世界各国近50多名元首、政府首脑及近3000多名全球企业领袖和商务精英齐聚一堂,就世界经济当前局势和未来走向展开讨论与交流。

其中,万科集团董事长王石的房价稍高论引发了各方热议。对于当前房价,王石在接受媒体采访时表示,有点不正常,稍微有点偏高。

有言论认为,当前中国房地产市场泡沫已发展到必须破裂的程度。对此,王石认为是危言耸听。他举例说,日本上世纪七、八十年代泡沫经济时,按揭贷款购买一套房子要祖孙三代连续接力才能把房贷还清,显然中国房地产价格还没到那个程度。

王石说,自2010年国家对房地产市场进行宏观调控以来,一线城市和部分二线城市房价得到了控制。虽然全国平均价格还在上升,但考虑到人均收入更大幅度的增长,相对来说平均房价实际上是在下降。

官方数据:收入增长超房价增速

现实:一线城市房价居高不下

那么,居民收入的增长幅度超过了房价的上升幅度吗?

1月18日,国家统计局发布数据,2012年我国城镇居民人均可支配收入扣除价格因素实际增长9.6%,农村居民人均纯收入实际增长10.7%。

而同时,统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,2012年12月份,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比涨幅均未超过2.4%,环比涨幅均未超过1.2%;二手住宅价格同比涨幅均未超过5.5%,环比涨幅均未超过1.2%。

根据国家统计局数据,从全国范围来看,居民收入增幅的确超过了房价增速,因此,甚至有外媒援引中国官方数据表示,2009年以来,中国城镇居民平均可支配收入增加了约43%,但房价仅上涨了11%。以平均收入计算,全款购买一套均价公寓现在需要大约16年的收入。虽然与其它国家相比,这一数字仍偏高,但已低于2007年需要21年收入的高位。这令数百万年轻的职场人士有望可以初步实现他们买房的愿望,进而提振楼市需求。

如同王石所言,平均收入增速超过了平均房价增速,那么大家都能买得起房了吗?

上述房地产行业高级分析师对中国资本证券表示,讨论平均房价实际上意义不大,房地产市场是一个地区性差异很强的市场。以北京为例,就要考虑北京的市场和供给与需求结构。北京的购房者不仅是北京人,它的需求结构也决定了不能用全国平均来配比某个城市的房价上涨,要分城市来看。

上述分析师表示,有一个很简单的案例比尔盖茨进酒吧。酒吧里面一帮穷鬼,都买不起房子。然后比尔盖茨进去了,平均下来都买得起房子了。但是这跟穷鬼有关系吗?只有比尔盖茨一个人买得起,其他人还是买不起。因此用人均收入、平均收入来估算房价是没有意义的,收入的分配结构、收入的差异才最重要。房地产毕竟是一种资产,是由有购买力的人去购买的。

而之所以统计出的数据显示房价增幅小于收入增幅,该分析师表示,这是由于新增的房子很多集中在新区、郊区。因为整个城市是呈蔓延式的,所以越是中心区房价最贵的地方,真正新增的供给反而少了。比如北京四环以内,哪有多少新房呢?新增住房都在郊区,供给都是郊区的中低档楼,自然均价就低了。

中国的房价统计没有衡量同一地段、同一楼盘二手房价格变化的指标,而这却是最能反映房价增长的数据。比如北京市同一栋小区、同一栋房子,今年跟去年相比涨了多少,这才是反映市场的。中国统计的都是新房,但因为新房的地段总是在变化,城市在蔓延,平均房价是看不出来房价上涨压力的。

那么,平均房价其实有没有下降呢?

上述分析师指出,平均房价可能在下降

地产大佬王石盲区用均价估算购买力毫无意义

,但是意义不大。北京的房价还是一样涨了,大家都能感觉得到在上涨。大家说房价涨或者没涨,不是说全国平均房价怎样,而是说我要买房的时候,发现同一小区的房子一个月前跟现在比涨了很多,这是房价在上涨的涵义。

北京市五环以内的楼盘价格增速高企不下,位于北五环的西山壹号院,成交价从2011年的每平米4.5万升至2012年的6.6万,一年内涨幅达30%;东三环双井的首城国际中心,从2009年的每平米1万多元涨至2012年的3.6万,三年内翻三倍;西三环内的红山世家从2009年的每平米1.6万涨到2012年的6万,三年涨幅高达六倍像这样几年内房价翻数番的小区在北京五环内数不胜数。

与房价相比,可支配收入显得微不足道,增幅再大也敌不过房价翻番的趋势。北京市五环内的房价更是让白领和工薪一族可望而不可及,不得不栖身于五环外、花费单程两三个小时路途上下班也不足为奇。

该分析师也对北京市2013年房价走势表达了自己的观点,他认为,北京的房价正在接近历史最高峰,原因很简单,北京的人口密度特别是四环以内的密度为每平方公里2.3万人,在国际大都市里已经达到了非常高的水平,这种密度正在成为北京市的一种杀伤力,会影响它的吸引力,特别在高铁开通之后,为什么一定要在北京生活呢?当然也有一些权力寻租的需求结构会导致一些增量,但是整体上人口流入速度会不断减小。

市场人士认为,调控实际助长了房价上涨而没有抑制,因为调控本身并不能够改变什么,只能使需求后延,同时使供给减少,这种调控的效果很明显,只能是房价上涨。如果没有调控,让房地产和市场周期去演进的话,那该涨就涨、该跌就跌,只能周期了,而调控没有让周期释放,该跌的时候不让跌,该涨的时候不让涨,结果就是每一轮调控导致供给减少,需求延后释放,而需求释放的时候必然房价是上涨的。

(李瑾)

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