您当前的位置: 首页 > 保险

青浦公租房楼盘低卖并售后包租

2019-01-28 20:05:26

青浦“公租房”楼盘低卖并售后包租

泰馨家园坐落的青浦区徐泾镇4街坊47/5丘的权属性质为(农村)集体建设用地,用途为公益用地性质。刘晓颖/摄影

“均价大概9000多元一平方米吧,现在买可以每平方米减150元。反正一套60、70万元,都是小户型。”泰馨家园售楼处的销售人员在中表示,“我们这里的房子卖得比周边便宜是因为这个楼盘是区里的公租房项目,现在拿出其中的一部分来卖。”

近日,青浦徐泾的一处楼盘对外销售时打出了“公租房”的名号。然而,商报在采访过程中却发现其中存在很多问题。

■明明住宅房产权仅50年

与销售人员预约后,商报以购房者的身份前往这个位于青浦徐泾镇诸陆西路的“公租房”楼盘一探究竟。

“一层12户,配有两部电梯。因为规划的关系,所以都是60多平方米的房子。”现场销售人员徐先生告诉,“不过,你如果嫌小,也可以买两套自行打通,就变成四房两厅两卫了。现在购房,明年3月交房。”按照泰馨家园的楼书资料显示,整个小区总建筑面积为4.3万平方米,共有5栋7层的电梯公寓房以及1栋配套商业楼设施,规划有500户。该项目的开发商为上海台川实业发展有限公司。

据了解,目前在售的2、3号楼有近200套房源。但奇怪的是,虽然是“住宅房”,但其产权仅为50年(2011年8月-2061年8月)。对此,徐先生表示,“这个不用担心,到时候水电煤的收费还是按照70年纯住宅的民用标准来算,除了产权年限外,其他的(和纯住宅)没有区别。”

然而实际上,区别依旧在。商报被告知,该批房源的房产证的过户要等3年后甚至更久。

另外,还发现,这个开盘已有些时日的楼盘其实并没有拿到相关的销售证件。按照规定,只要是公开在市场上销售的楼盘必须申请到预售许可证后才能开盘,但无论是该盘售楼处现场还是上海房地产官“上房地产”上,都未曾觅得这些证件的踪影。

“我们现在是大产证,还没有分割到小产证。”徐先生解释称,“所以签的合同不是房屋买卖的交易合同,而是一本协议合同书,协议书里有说明产权归你。”同时,他也向强调,该房不能贷款,需要一次性付清全款。原因是,签的不是购房合同。银行不受理相关申请。“你可以先付个首付,剩下的钱在一个星期内付清。”

见存有疑虑,徐先生又进一步表示,“你有什么好不放心的。那张贴红点的销控表看见没?现在3号楼已经卖了一半,2号楼也卖了三分之一。四楼以上的房子你想买也买不到了。”

“楼盘没有预售许可证是不能销售的。你假如要买就要自己承担风险。”商报随后就泰馨家园是否违规操作的问题致电青浦区房产交易中心,一位工作人员如是回复。而对于该盘是否为该区的公租房项目,该工作人员表示,“没听到过,不清楚。”

■售后包出租收益率超10%

由于地理位置较为偏远,泰馨家园周边多为别墅项目,鲜有公寓房源在售。最近的绿中海明苑目前的房源已经全部售罄。据了解,绿中海明苑去年销售的二期公寓房的价格为20000元/平方米左右。虽然在楼盘品质上未必比得上绿中海,但单就价格而言,泰馨家园明显更具优势。

除了价格便宜,泰馨家园的销售颇佳还有另一个原因。

“3号楼是毛坯的,买下来你可以自己住也可以出租。2号楼则是纯投资的。同样户型的一套房子,2号楼大约比3号楼贵10万元。这个(10万元)其实就是装修费。”徐先生告诉,“买房后,你和开发商签一个租约合同,委托全权帮你代管。租不租得出去是开发商的事情,反正每年会回馈给你高额的年租金。”

按照开发商给出的投资方案,购房者可以选择一次性和分期包租两种形式。具体而言,购房者与开发商签订一份委托租赁合同,为期7年。一次性包租是开发商承诺租金回报率第一年为10%,第二年11%,第三年12.1%,第四年13.31%,第五年14.64%,第六年16.1%,第七年17.71%,七年后总共可拿到近95%的收益。而分期包租则是每年的回报率均为10%。以一套售价100万的房子来算,如果购房者选择前一套方案,可在7年后一次性拿到95万元的收益金额,选择后者则可每年收取10万元的租金,7年后共计拿到70万元。

“总之,签了包租合同后,你就什么也不用管了,坐等收租就行。7年以后,房子还是你的,随你怎么处置。你自己租的话,一个月五六千的租金肯定达不到的。”据徐先生透露,之所以开发商有信心给出如此高的回报率,是因为这个小区是公租房项目,“以后对口虹桥枢纽那里工作的高级白领,开发商统一管理,到时候租金不愁租不高。”

■公租房只限出租岂能转售

在此次采访中,商报了解到,泰馨家园的实际权利人是青浦区徐泾镇陆家角村村民委员会。而该盘坐落的青浦区徐泾镇4街坊47/5丘的权属性质为(农村)集体建设用地,用途为公益用地性质。

事实上,利用农村集体建设用地建造公租房在2010年发布的《本市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》的内容解读中就曾提及。

据悉,上海公租房主要通过7个渠道筹措房源,其中第4个为“按有关规定,综合利用农村集体建设用地,适当集中新建”。

在我国的保障性住房中,廉租房、公租房等租赁型住房因投资回报周期长、利润率低而难以吸引社会资本,成为保障房建设中资金压力的主要因素。有专家提出,建设租赁房的集体土地多属于“城中村”或位于城乡接合部,基建等配套设施相对完善,土地成本偏低甚至零成本,这可以节省下不少成本。

相关媒体报道,2011年以前,上海利用集体建设用地建设租赁住房以局部探索试点为主。由于尚未得到国家层面的正式认可,因此试点规模也比较有限,主要安排在闵行等外来常住人口集中的区域。如闵行区七宝镇联明村联明雅苑项目,由村民集资新建,总建筑面积25700平方米,提供101套两室一厅和303套一室一厅公寓房,面向周边工业区企业职工出租,租金比同区域市场租金低20%-30%。村民每年可从租金收入中获得高于银行贷款利率的收益分红。

在今年1月7日至8日召开的全国国土资源工作会议上,国土资源部部长徐绍史披露,允许地方试点集体建设用地建设租赁房,其中北京、上海已获批准。

此后,今年3月举办的“第四届中国房地产科学发展论坛”上又传出消息,2012年,上海利用集体建设用地建设租赁住房试点工作将在全市推开。

按照国土资源部试点工作要求,由市规划国土资源局牵头选址,在全市新规划了21处集体建设用地建设租赁住房项目,用地面积约55公顷,可建建筑面积约106万平方米,主要分布在浦东、松江、嘉定、青浦、闵行、宝山、奉贤、崇明8个区(县).

综上所述,在集体用地上建造公租房并非不可能。但需要指出的是,按照相关规定,上海公租房执行的是“只租不售”且“承租的公共租赁住房不得转借或转租”的原则。也就是说,如果泰馨家园为政府所造的公租房项目,那么目前的“转租为售”肯定违反了相关规定。

◇律师提醒

购房者面临三种风险

目前本市两处市级统筹的公租房华泾馨宁公寓以及新江湾城尚景园已投入运营,市级统筹的公租房的信息由市房管局定期公布,但其他各区的区级公租房项目并未对外正式公开

青浦公租房楼盘低卖并售后包租

。商报目前也无法求证上述泰馨家园是否真为开发商声称的“公租房”项目。

但无论上述盘是否为公租房项目,由于该项目的土地性质属于集体建设用地,在该类地块上建设房屋面临的最大争议在于,其是否属于“小产权房”。我国现有制度规定,农村集体土地只有在被征用并变更为国有土地后,才允许进入土地交易市场。在未经上述手续的情况下,一旦其建设的房屋进入市场流通,就因没有产权证被称为“小产权房”。“小产权房”的建设和出售历来被明令禁止。

上海联业律师事务所的王展律师提醒,购买此类房源的购房者需要承担三种风险。第一,因为签的并非正规的房产交易合同,所以开发商有可能将房子一房多卖。第二,几年后才能办房产证,届时一种情况是根本办不出产证,购房者永远只有使用权而没有产权,另一种情况则是三五年后房价暴涨,卖家毁约。第三种情况是政府法律的风险,按照规定,建造在集体建设用地上的房子不得卖给非集体户口的人(也就是我们通常所说的城市户口).

王展表示,除了这样的“小产权房”会发生纠纷外,对于普通老百姓来讲,更为常见的则是另外一种动迁安置房。之前,上海的动迁安置房取得产证的年限为5年,但很多房子都是早早交房,不少业主在其他地区又有物业,就委托周边中介操作私下转让房源的事宜。动迁房的价格一般都比周边的商品房便宜不少,性价比很高。但近年来上海的房价飞涨,当初合约上有可能是5000元/平方米的房子现在已经涨到了10000元/平方米,等到真的拿到房产证,原房东就反悔了。

“即使是不合法,但这样私底下的买卖还是屡禁不止。而因这样的情况所产生的法律诉讼案件也并不少见。”王展告诉,“如果遇到这样的情况,双方打官司,通常损失的还是买家。你可以拿回原本的房款,也许还有些赔偿。但最终,房子还是不属于你。”

推荐阅读
图文聚焦